没有物业公司，小区不仅运转良好，还能收入数百万元？近日，广州市海珠区祈乐苑小区在大门口挂出“热烈庆祝小区成功自治十周年”的横幅，物业自治模式进入人们的视野。羊城晚报全媒体记者从该小区业委会了解到，小区去年一年共收入550万元，由物业费、广告费、停车费等组成，十年间只上涨过一次物业费，业委会相关负责这个的人说，自治模式避免了物业公司与业主之间的矛盾，绝大多数情况下能将矛盾化解在最基层。

  物业自治指的是小区没有物业服务企业进驻，而是通过业主自发行为做全面管理。据了解，祈乐苑小区最早建于1998年至1999年，起初由开发商旗下的物业公司来管理，但服务质量并没有令业主满意，种种矛盾之下，2013年1月，祈乐苑小区业主将该物业公司告上法庭，并于同年6月成立了业委会，9月业主胜诉后决定更换物业公司。

  祈乐苑业主委员会主任冼敏强和记者说，2014年2月28日，小区聘请了另一家物业公司，实行“半自治”模式，即物业公司的一切开支都需要报送至业委会，由业委会进行收拨款，“在这其中我们又发现物业公司上报的款项跟实际的支出不符合。”冼敏强说。2015年2月，业主再次“炒掉”物业公司，并自行组建起隶属业委会的物业中心，开始全面自治。

  冼敏强形容，“我们业委会相当于一个小区管理的‘董事会’，业委会成员负责社区物业的大小事务，但全部都是兼职，不领薪酬。业委会通过小区物业中心与安保、清洁及小区客服等需要用工的人员签署劳动合同，保障小区的正常运转。”

  据了解，祈乐苑小区住户接近1500户，小区的物业费及公共区域的收益是业主关注的焦点，也是实行物业自治需要厘清的关键。这十年间，祈乐苑小区只上涨过一次物业费，2017年，小区的楼梯房由原来的0.7元/平方米涨至1.2元/平方米；电梯房由1元/平方米涨到1.5元/平方米。“看似涨幅很大，但实际上这个单价水平是很低的。”冼敏强表示，小区已建成二十多年，各方面的设施都需要翻新维护，同时人力成本也在不断增加。

  “当时我们通过业主大会对物业费调整进行表决，得到了多数业主的认可。另外，物业费仅占小区收入的四成多，还有五成多的收入包括了公共车位的停车费、公共区域的广告费、快递柜、运动场的租金等。”冼敏强说，过去一年，祈乐苑小区所有收入总计达到了550万元，经费的使用，都用在小区的日常维护和翻新方面，前几年，经业主表决通过，小区内楼梯房的楼梯都进行了翻新，就在今年农历新年之前，又将小区的公共广场进行了翻新，所有的财务收支情况都会贴在小区的公布栏上。

  根据祈乐苑小区最新的账目公布，2024年1月，小区营业内收入为593041.03元，包含了物业收费收入和网球场费用、车位收入在内的公共区域收入等；聘用人员薪资福利、保洁、设备维修、水电费、节日装饰品等全部支出共计471209.59元，当月还结余了121831.44元。

  当前，一些地方和小区的物业服务矛盾愈演愈烈，成为了影响小区基层社会稳定的明显问题，及时化解矛盾纠纷，并从源头上减少其发生，是物业服务行业的重点工作。有业内人士指出，物业自治能够给予业主更多的自由度，所有的收入和开支的制定能更自主，不过由于缺少专业物业公司的全面保障，在行业监督管理、用工资质培训、事故责任追究等各方面都存在一定的风险，若实行自治需要多加谨慎和多方考虑。

  冼敏强表示，就祈乐苑小区的自治模式而言，业委会的组成至关重要，“因为业委会成员不领工资，那么就务必要有公益、奉献的心态。在最初成立业委会时，我们的成员身份包括了企业高管、单位职工、大学教授、律师等等，他们在各领域的专业技能和服务精神，使得业委会能够团结一致，共同为业主服务。”据介绍，小区业主对业委会的工作也予以支持，经投票同意，每年补贴给业委会2万元活动经费，“业委会成员们最终都会将这笔经费用回到小区和业主身上，比如我们曾用经费设立了业委会办公室，便于业主日常咨询；还用经费为聘用人员翻新了宿舍，使小区氛围更加融洽。”

  目前，祈乐苑小区的大小事务常常利用微信流沟通，业主反馈的一些意见，会按常规进行方案制定、业主大会投票表决。冼敏强认为，“物业自治的目的是维护业主的利益，创建和谐社区，业委会的组成本身也是业主，大家身份平等、利益相通，会站在同一角度处理问题，所以能及时遏制矛盾的发生。”