经南京市政府同意，市发改委、市房产局近日联合印发《关于贯彻〈江苏省物业服务收费管理办法〉的实施建议》《关于印发〈南京市普通住宅前期物业公共服务等级和收费标准〉的通知》（以下简称《通知》），修订、调整后的物业服务收费新政策自 2021 年 4 月 26 日开始实施
据悉，《通知》明确新收费标准分五个等级，多层最高不超过 0.5-1.7 元 / 平方米 · 月，高层不超过 0.9-2.6 元 / 平方米 · 月。需要强调的是，新建普通住宅前期物业服务招标执行新收费标准，现有住宅仍按已签订的物业服务合同约定执行。如果现有的普通住宅需要调整物业服务收费，需要由业主共同决定。
了解到，《通知》明确，普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价；业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费实行市场调节价，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商，通过物业服务合同约定执行。非普通住宅、非住宅物业公共服务费实行市场调节价。
此次调整加强完善了南京的物业服务等级内容，原有的物业服务等级内容操作性不强，修订后将服务等级调整为五级，每个等级都从基础服务、客户服务、公共部位管理、公共设施设备管理、秩序维护管理、环境卫生管理、绿化养护管理等七个方面做了明确和细化，每一项都有具体的量化标准，便于物业服务企业操作执行。比如，在绿化养护管理上，第一等级要求草坪修剪每年不少于 1 次；第五等级则要求草坪修剪每年不少于 5 次；在环境卫生管理上，第一等级要求每日 1 次清运垃圾，第五等级除了要求每日 1 次清运垃圾，还要求每日收集 2 次生活垃圾，每日清洗垃圾箱（桶）、果皮箱。
了解到，《通知》中南京物业收费政策调整的核心，普通住宅前期物业公共服务收费政府指导价标准，一级至五级，多层最高不超过 0.5-1.7 元 / 平方米 · 月，高层不超过 0.9-2.6 元 / 平方米 · 月。建筑设计企业对前期物业服务进行招投标时，物业服务企业列出超出服务等级内的服务项目和详细的细节内容时，可在对应等级最高收费标准基础上上浮，上浮最高不超过 20%。这也就从另一方面代表着收费最高理论上可提高到每月每平方米 3.12 元。
调整后的物业收费标准在全国什么水平呢？据南京市发改委有关人员介绍，调整后南京物业收费标准在国内同类城市中处于中等水平。物业服务费调整的同时，汽车停放费、车位租金政府指导价标准未调整，普通住宅物业公共服务收费、汽车停放费、车位租金的定价管理形式未调整，装修垃圾清运费由原来的政府指导价调整为市场调节价。
南京物业服务收费标准调整，是否意味着所有社区物业都要涨价了呢？并非如此。
南京市发改委强调，新的物业收费标准适合使用的范围是新建普通住宅，也就是建设单位通过招投标选聘物业服务企业时按照新标准执行，不是所有居住小区收费都要调价。现有住宅仍按已签订的物业服务合同约定执行。如果现有的普通住宅需要调整物业服务收费，需要由业主共同决定，具体分为业委会成立前和成立后两种情况来看。
1.建设单位对前期物业服务进行招投标时，物业服务企业列出超出服务等级内的服务项目和详细的细节内容时，可在对应等级最高收费标准基础上上浮，上浮最高不超过 20%
2.按照住房和城乡建设部发布的《民用建筑规划设计统一标准》（GB50352-2019）规定，多层：建筑高度不大于 27m，高层：建筑高度大于 27m。
南京现行的物业收费管理政策分别制定于 2005 年、2006 年。实施十多年来，随着经济社会加快速度进行发展，物业服务领域的内部要素和外部环境都发生了较大变化，有关政策已与南京物业行业发展需要不相适应。
（1）从政策层面看。2013 年我省修订后的《江苏省物业管理条例》开始实施，2016 年南京出台《南京市住宅物业管理条例》，2019 年江苏修订后的《江苏省物业服务收费管理办法》开始实施，南京现行的物业服务收费管理政策制定于 2005 年，还存在不衔接的情况，要进一步调整、完善。
（2）从实践层面看。根据成本调查的最终结果，南京物业服务行业经营成本中七成以上是人力成本，目前执行的普通住宅物业公共服务收费政府指导价标准制定于 2006 年，实施至 2020 年的十多年间，南京最低工资标准由 2006 年的 750 元 / 月提高至 2020 元 / 月，增幅 169.3%；企业职工基本养老保险、住房公积金、城镇居民人均可支配收入等均同步提高。随着物业服务行业加快速度进行发展，物业服务公司可以提供的服务内容不断丰富，人民群众对物业服务品质需求逐步的提升，物业服务企业经营成本一直上升，为建立质价相符的物业服务机制，需要调整政府指导价标准，促进物业服务行业持续健康发展，满足人民群众对高质量物业服务的需求。
物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地做维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。
物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内为业主或者物业使用人提供具有公共性和普遍性的物业基本服务收取的费用。
物业管理区域内物业公共服务费一般由下列因素构成：物业管理服务人员工资、社会保险、公积金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；物业共用部位、共用设施设备日常维护保养费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；管理费分摊；经业主大会同意的其它费用；法定税费以及合理利润。
应当由住宅专项维修资金支出的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。
普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价；业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费实行市场调节价，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商，通过物业服务合同约定执行。非普通住宅、非住宅物业公共服务费实行市场调节价。
普通住宅前期物业公共服务等级共分为五级，包含基础服务、客户服务、公共部位管理、公共设施设备管理、秩序维护管理、环境卫生管理、绿化养护管理等七个方面。
《服务等级和收费标准》中所列 服务项目和服务标准 为行业推荐物业服务标准中的核心内容，详细服务项目及标准，应参照市物业管理行政主任部门制定的《前期物业服务合同》、发布的《南京市住宅物业服务标准（推荐试行）》执行。
普通住宅前期物业公共服务收费政府指导价标准，一级至五级，多层最高不超过 0.5-1.7 元 / 平方米 · 月，高层不超过 0.9-2.6 元 / 平方米 · 月。建筑设计企业对前期物业服务进行招投标时，物业服务企业列出超出服务等级内的服务项目和详细的细节内容时，可在对应等级最高收费标准基础上上浮，上浮最高不超过 20%。
（1）新的收费标准实施后：新建普通住宅在建筑设计企业通过招投标或协议方式选聘物业服务企业时，执行新的物业公共服务收费标准。
（2）新的收费标准实施前：已签订物业服务合同的普通住宅，物业公共服务等级及其收费标准等仍按原合同约定执行。
既有普通居住小区已签订物业服务合同的普通住宅，物业公共服务等级及其收费标准等仍按原合同约定执行；已经依法通过协议、合同等形式约定的物业服务收费等事项，与国家、省、市规定政策不冲突的，继续按原约定执行。
既有普通居住小区需要调整物业服务收费标准的，依法按规定程序进行，具体包括两种情况：
（1）业主大会成立前：普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化或政府指导价标准变动需要调整的，在政府指导价范围内依法按规定程序做调整，按照《南京市住宅物业管理条例》第三十九条规定履行下列程序，即：即：（1）物业服务企业委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况做审计，审计报告在物业管理区域内显著位置公示三十日；（2）物业服务企业将拟调整的收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内显著位置公示三十日，并书面告知街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、区价格和物业管理行政主任部门；（3）调价方案依照《中华人民共和国民法典》有关法律法规经业主表决通过，表决结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不可以少于七日。
（2）业主大会成立后：由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商，通过物业服务合同约定执行。
物业服务公司能够根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不允许超出一年。
以项目核准（备案）文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（含规划总平面图）、不动产权证或国有土地使用权证等相关文件为依据认定，非普通住宅包含以下几个方面：
（3）设备设施配备先进、服务品质高以及经营成本高，经市级物业管理行政主任部门和市级价格主管部门组织的专家组评定的高品质住宅。
新建居住小区实行门禁出入证（卡）管理的，或居住小区交付使用后新配置或升级改造门禁系统实行门禁出入证（卡）管理的，应当为每户业主一次性免费配置不少于 4 张出入证（含 IC 卡等），业主申请多配置或因遗失、损坏要重新（卡）的，可按照补偿成本的原则适当收取工本费。
物业服务企业对车辆实行出入证（卡）管理的，应当为停车业主或物业使用人免费配置 1 张出入证（含 IC 卡等）。因遗失、损坏需要补办的，可按照补偿成本的原则适当收取工本费。
设有集中供暖系统、恒温恒湿等特殊系统的物业，应按照 单独列账、以收抵支、收支平衡 的原则，业主大会成立前，由建筑设计企业与物业服务企业在前期物业服务合同中约定系统收费方案。业主大会成立后，由物业服务企业提出相关特殊系统收费方案，经业主大会或者业主大会授权的业主委员会同意后收取。物业服务企业应当定期向业主公布收支情况。
物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名、服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费方式和收费依据、举报投诉电话等，自觉接受业主、物业使用人的监督。
物业服务企业不可以向业主和装修单位收取装修人员出入证工本费、电梯使用费等费用。
省和市现有物业服务收费管理政策，没有房屋或车位空置收费优惠政策，但也没有禁止物业服务企业对房屋或车位空置收费进行优惠。
普通居住小区已经依法通过协议、合同等形式约定的物业服务收费等事项，与国家、省、市规定政策不冲突的，继续按原约定执行。如果合同中约定了房屋或车位空置优惠政策，物业服务企业要继续履行。
物业管理区域内，电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等共用设施设备正常运行产生的电费及公共照明、公共用水等费用，物业服务企业单独列账，按照物业服务合同约定的方式由全体业主分摊，物业服务企业应当定期公布实际费用和分摊情况。分摊费用已计入物业公共服务费成本的，不得重复收取。
业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，能委托物业服务企业或者清运公司清运，并承担清运费用和处置费。物业服务企业不能向业主或者物业使用人收取装修管理费。
普通住宅前期物业服务合同自签订之日起三十日内，由物业服务企业向物业项目所在区物业管理行政主任部门和价格主管部门备案。
老旧居住小区前期物业服务收费按照《南京市普通住宅前期物业公共服务等级和收费标准》有关法律法规执行。
普通住宅业主大会成立前，前期物业公共服务费实行政府指导价；建筑设计企业应当按照相关规定选聘物业服务企业，在政府指导价范围内签订前期物业服务合同，并在房屋买卖合同中约定服务内容、服务等级、收费标准等内容。前期物业服务合同自签订之日起三十日内报所在地物业管理行政主任部门和价格主管部门备案。
普通住宅未成立业主委员会，物业公共服务收费标准因服务成本变化或政府指导价标准变动需要调整的，在政府指导价范围内依法按规定程序做调整，具体程序按照《南京市住宅物业管理条例》第三十九条规定执行。
改变用途用于经营的普通住宅，其物业公共服务收费标准由物业服务企业与业主或经营者协商确定，按照合同约定执行。
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